2020年樓市迎來新的機遇和挑戰，“三道紅線”風聲四起，融資管理長效機制落地，拉響了房地產警報。高者欲出，明者欲轉，疲者欲退，殘者欲廢，房地產健康發展將成為未來發展的必然趨勢。

　　大變局之際，網易財經、中國指數研究院、濟安金信特邀經濟權威、行業研究、財媒總編、地產專家組成評審團，以125家房企為樣本，推出中“2020中國房地產上市公司財務健康榜”。

 

　　評審團成員包括網易傳媒副總編輯姚長盛、中指控股CEO\中指研究院常務副院長黃瑜、中國人民大學金融信息中心主任\濟安金信董事長楊健、中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹、如是金融研究院院長管清友。特邀研究員包括國泰君安全球首席經濟學家花長春、招商證券地產行業首席分析師趙可、國信證券地產首席分析師任鶴。

 

　　評估一家房地產上市公司的健康狀況，應從公司自身的財務質量和行業競爭力著手，多指標、多維度、全方位體檢，透視此20萬億規模行業的健康分布圖。

 

　　本次榜單數據分別來自于獨立第三方證券投資基金評價機構濟安金信和房地產專業研究機構中國指數研究院，通過濟安預警評級得分和中指測評行業指標，分別對上市公司財務質量及在房地產行業競爭力進行評估。

 

以下為2020中國房地產上市公司財務健康榜：

 

 

 

【結果描述】
 

　　本次參與測評的125家上市房地產企業中，包括73家A股上市公司與52家港股上市公司。其中，73家A股上市公司濟安預警標準化平均得分為53.63，平均觸及1.54道紅線；52家港股上市公司濟安預警標準化平均得分為60.55，平均觸及1.53道紅線?？傮w來看，港股上市房地產企業整體質量優于A股上市房地產企業。

 

　　濟安預警評分最高的為在港股上市的龍湖集團。截至2020年12月03日，龍湖集團總市值為2670.15億元。

 

　　從三道紅線角度來看，125家上市房企中，中國海外發展等24家房企未觸及紅線；萬科地產、保利地產等35家房企觸及三道紅線之一；世茂集團、龍光集團等40家房企觸及三道紅線之二；中國恒大、綠地控股等26家房企三道紅線均有觸及。

 

　　截至2020年12月03日，共9家房地產企業總市值超過1000億，其中6家港股上市公司，3家A股上市公司，上述9家企業平均最終得分為89.91，而本次參與評測的所有房企平均最終得分僅58.18。另外，共19家房地產企業總市值低于30億，調整后平均得分為33.31。規模較大的房地產企業綜合質量顯著強于規模較小的房地產企業，行業馬太效應加劇。

 

　　通過參照綜合評測分數及評審團成員的評議，萬科A、龍湖集團、華潤置地、碧桂園、招商蛇口五家公司被為卓越，居于榜單第一陣營，是中國房地產財務健康的卓越企業。

 

　　保利地產、融創中國、中國海外發展、世茂集團、新城控股、龍光集團、陽光城等11家企業被評選進入優秀企業行列。

 

　　旭輝控股集團、金科股份、藍光發展、華發股份、中國恒大、濱江集團、建業地產、華僑城A、綠城中國等20家企業財務健康表現良好。

 

【評估規則】
 

　　中國房地產上市公司健康度主要考察公司自身的財務質量、房地產行業發展潛力以及觸及“三道紅線”條數三方面。其中，對于公司財務質量，通過濟安預警評級得分進行評估；對于公司在房地產業的發展潛力，通過中指測評進行評估。

 

　　使用濟安預警評級對公司近三年財務健康度進行評估，為體現對近期財務健康度的重視程度，賦予2020年半年度與2019年度權重3，2019年半年度與2018年年度權重2，2018年半年度與2017年年度權重1，通過加權平均處理獲得濟安預警評級綜合得分。

 

濟安預警評級綜合得分

 

 

根據最終得分，90分（含）以上的定為卓越，80（含）-90分定為優秀，70（含）-80分定為良好，60（含）-70分定為較好。

 

1. 濟安預警評級
 

　　濟安金信公司評價中心根據發展能力、運營效率、盈利能力、償債能力、資本結構、資本質量、現金流量及規模實力等八個方面，對上市公司進行動態跟蹤，逐季評估。
 

　　濟安預警評級旨在通過監測上市公司的能力短板和下滑趨勢，逐季動態配置權重進行評估。依據濟安預警評級，上市公司管理層可以引起警覺和依據能力變化調整競爭策略；利益攸關方可以據此做出非現場判斷，評級可作為監管、投資、收購、兼并、合作的參考依據。

 

1) 發展能力
 

　　發展能力指企業通過自身的生產經營活動，不斷擴大累積而形成的發展潛能，包括企業規模的擴大，營業收入和利潤的增加，反映了企業的發展前景。發展能力分析指標包括不限于凈利潤同比增長率、營業收入同比增長率、總資產增長率等。

 

2) 運營效率
 

　　運營效率指企業營運資產的效率與效益。效率主要指資產的周轉率或周轉速度，效益通常是指企業的產出額與資產占用額之間的比率。衡量運營效率的指標包括不限于流動資產周轉率、總資產周轉率、營業利潤周轉率、投入資本回報率等。

 

3) 盈利能力
 

　　盈利能力指企業獲取利潤或資本增值的能力，是企業生存發展的基礎，通常表現為營業收入與利潤水平的高低。衡量盈利能力的指標包括不限于成本費用利潤率、銷售利潤率、凈資產收益率等。

 

4) 償債能力
 

　　償債能力包括靜態角度的償債能力與動態角度的償債能力。其中，靜態角度的償債能力指企業資產清償企業債務的能力；動態角度的償債能力指企業經營過程創造的收益償還債務的能力。企業有無支付現金的能力和償還債務能力，是企業能否健康生存和發展的關鍵。衡量償債能力的指標包括不限于流動比率、速動比率、現金債務總額比等。

 

5) 資本結構
 

　　資本結構指企業各種資本的價值構成及其比例關系，是企業一定時期籌資組合的結果。反映企業債務與股權的比例關系，它在很大程度上決定著企業的再融資能力。衡量資本結構的指標包括不限于資產負債率、產權比率、固定資產比率、長期負債比率等。

 

6) 資產質量
 

　　資產質量指特定資產在企業管理的系統中發揮作用的質量，具體表現為變現質量、被利用質量、與其他資產組合增值的質量以及為企業發展目標做出貢獻的質量等方面。衡量資產質量的指標包括不限于留存收益占總資產比重、廣義凈資產收益率、流動資產占總資產比重等。

 

7) 現金流量
 

　　現金流量指企業經營現金流、投資現金流、籌資現金流的流入、流出及其總量的健康情況，反映公司獲取現金的能力、現金流量的結構、流動性、財務彈性及收益質量。衡量現金流量的指標包括不限于經營現金流凈額占凈利潤比重、經營現金流凈額同比增長率、投資現金流量凈額同比增長率等。

 

8) 規模實力
 

　　規模實力指企業的自身資產的規模以及在市場中獲取收入的規模，反映公司的體量以及在市場中的地位。衡量規模實力的指標包括不限于營業總收入、總資產、凈利潤、固定資產等。

 

2. 中指測評
 

　　中指測評，借助于中指研究院房地產企業風險評估SaaS工具。該工具借鑒國內外知名金融機構的風控模型，運用大數據、AI等技術，該系統結合中指獨有的大數據，主要通過外部風險、經營風險、財務風險、其他風險等四個方面來評估房地產企業的整體風險。近年來已為多家金融機構服務，在債券交易、信貸風控等方面均有較好的應用。本次測評，主要測評房地產企業在房地產行業的發展潛力、經營能力，衡量行業發展潛力的指標包括銷售能力、投資能力、變現潛力等。

 

1) 銷售能力
 

　　銷售能力，銷售能力是房地產企業經營水平的最直接體現，也是所有市場銷售行為結果的體現，用企業的房地產銷售額來衡量。
 

2) 投資能力
 

　　投資能力，投資能力是指房地產企業通過拿地活動獲取項目，能很好表征房地產企業的經營水平，用房地產企業拿地金額來衡量。
 

3) 變現潛力
 

　　變現潛力，變現潛力是表征房地產企業發展潛力的重要因素，用房地產企業新增儲備貨值來衡量。
 

3. 三道紅線
 

　　1) 剔除預收款后的資產負債率大于70%
 

　　2) 凈負債率大于100%
 

　　3) 現金短債比小于1

 

【評估分析】
 

1.上榜企業基本情況分析
 

　　根據中指研究院分析，財務健康良好以上的企業占比接近三成。125家參與測評的上市房企中，28.8%的企業在良好以上，其中卓越的占比為4%，優秀的占比為8.8%，良好的占比為16%。

 

　　整體上H股房企優于A股。分類別來看，財務健康較好及以上房企中，H股占比較高，卓越、良好和較好三個類別中，H股房企占比均在60%以上，而在優秀中占比較少為36.4%。
 

　　適度擴規模是財務健康提升的有效途徑。結合2020上半年房企的銷售額與綜合測評得分進行分析可以得知，上市房企的銷售規模與企業的綜合測評得分之間是有明顯相關關系，銷售額高的房企綜合測評得分一般也較高，所以上市房企適度擴大銷售規模也是提升財務健康的有效途徑。

 

 

2．測評企業財務分析
 

（1）增收不增利延續，盈利能力持續下滑

　　根據中指研究院分析，營收持續增長，增收不增利現象持續。上半年，上市房企營收規模持續增長，A股與H股上市房企營收均值同比增速分別為2.8%、9%；但隨著土地成本增加、政策限制下銷售溢價下滑，上市房企利潤空間逐漸被侵蝕，A股與H股上市房企2020上半年均出現了增收不增利的現象，凈利潤均值同比增速分別為-16.6%和-8.6%，營收增速顯著跑贏凈利潤。

 

　　盈利質量持續下滑，H股房企表現更好。在增收不增利的影響下，上市房企盈利質量下滑明顯，A股與H股上市房企凈利潤率均值分別下降4.1、2.6個百分點至9%和12.7%，H股在凈利潤率方面表現顯著優于A股。從凈資產收益率來看，兩陣營企業雖然均出現一定程度的下降，但H股仍明顯高于A股。這是由于以大型房企為主的H股上市陣營企業更善于運用自己的財務杠桿，凈資產所占比例較低，凈資產收益率表現也更好。

 

 

（2）周轉速度放緩，運營效率變慢

　　周轉速度放緩。2020上半年，A股與H股上市房企的總資產周轉率、存貨周轉率均出現不同程度下滑，企業運營速度整體放緩。這里面主要有兩方面原因，首先近一年來房企多次強調追求適度穩健增長，主動要求企業運營降速；另一方面，一季度房企銷售跳水、建筑工程延期等原因，導致企業無法如期交付，總體周轉速度出現下降。

 

 

（3）降負債增現金，短期償債壓力不大

　　財務杠桿得到緩解。近年來房企持續加大降杠桿力度，目前來看，這一舉措已經取得顯著成效，2020上半年，A股上市房企凈負債率同比下降超過5個百分點；H股上市房企凈負債率同比下降4.9個百分點。

 

 

　　短期償債壓力整體不大。疫情危機下，房企加強現金流管控，憑借充足現金平穩度過。整體來看，A股上市房企貨幣現金同比增長10.3%至167.8億元，H股上市房企貨幣現金同比增長2.1%至299億元。結合短期債務情況來看，A股與H股上市房企現金短債比均值雖然均出現不同程度下滑，但整體仍高于1,在前段時間流傳的“三道紅線”之上，企業短期償債壓力整體不大。